马跃成：亲历过楼市衰退的日本人是怎么看中国房价的?

　　关于中国楼市，人们总是愿意和日本当年的楼市作比较。这主要是因为，当时的日本和中国现在的情况有很多相似的地方，日本当时的经济总量就是世界第二，日本产品大举进入美国，遭到美国的的围攻堵截，然后是日本资本直接进入美国，制造产业到美国建厂，日本成为美国最大的债权国。当时有句流行的话就是东京的一个区就能买下整个美国，东京房价之高可见一斑。这些情况，在今天的中国看来，是多么的熟悉?日本经济泡沫破裂源于《广场协议》，而这个协议又和今天的中美贸易战很是相似。

　　所以，担心的人是越来越是担心，看起来越来越觉得不寒而栗。而另一种观点，也认为，中国是中国，日本是日本。中国的情况与日本从结构上是不同的，所以日本楼市泡沫破裂的情况不会在中国发生，中国楼市绝对安全，房价再涨也能挺得住。并且通过以往这些年的几次楼市调控，好像都是虚惊一场，最后也都安全落地，然后再次起飞。一次又一次，屡试不爽啊!这些观点无论正方还是反方，毕竟都是中国人自己的看法，真正当年日本的楼市情况，我们可能看到的并不全面，理解也并不一定准确。站在日本人的角度，他们亲身经历，体会一定与我们的直觉不一样。那我们就看看这些日本人的角度，他们是怎么看中国的楼市的吧。

　　他们认为，中国一线城市房价达到了泡沫水平，北京、上海、深圳的房价高达家庭收入的20倍以上，这已经超过了八十年代末地产泡沫时代的东京了。中国房价上涨的根本原因在于是地价的上涨，当前的土地制度之下，地方政府从农民里征收土地，尤其是在大城市周边的土地，低价收进来，然后高价卖给开发商，那么这个中间的差额就是这些地方政府一个非常重要的财政收入来源，所以，地方政府非常乐于来维持高地价。此外，政府又为了维持比较高的粮食自给率采取了坚守更低红线的方式，这就导致了农业用地难以转化为其他的用途，城市化所需要的土地的供给大幅度的受到限制，从而进一步的加剧了地价和房价的上涨。这样的恶性循环加剧了价格的上涨。

　　日本房地产泡沫性上涨(1985-1991)的原因，是美日《广场协议》的签订导致出口和经济衰退，日本政府推出财政刺激(6万亿)和货币宽松(5次降息)导致全社会投资地产，尤其似乎大量非房地产企业加入土地投机催生了泡沫。当时在日本泡沫经济的时候，日本处于一种过渡发放贷款的状况之中，除了银行发放的房地产贷款之外，还有非银行的专业金融机构，日本叫做住宅专业金融机构发放的贷款。我知道中国也有所谓的影子银行的问题，这个和过去日本银行或者是说银行以外的金融机构提供大量的资产贷款，导致土地价格上涨是有相似之处的。另外，在80年代，日本面临着劳动力不足的问题，导致了潜在增长率大幅度的下降，中国当今也同样受制于劳动力的减少，所以潜在增长率也是大幅度的下降。另外，关于货币流动性的问题，两国的情况及对策也是相当的一致。当今的中国可能还面临着更大的风险，主要是中国的影子银行是完全独立于银行之外的，如果真正中国的影子银行出问题，出现了违约的情况的话，很可能会给中国的金融系统带来比日本当时更大的冲击。

　　在日本有一种观点认为，日本经历了三轮房价暴涨，中国房价涨幅相当于日本楼市1970年代的情况。他们认为中国处于日本第二轮上涨的阶段在这一轮的特点是通过经济快速发展可以化解泡沫。这可能就是中国泡沫总喊着要破了，结果总是能挺过去的原因。而日本房价泡沫破裂的最后原因是，资本市场加速了资金流入土地市场，地价进一步膨胀，最终导致房价泡沫迅速破裂。

　　所以，在日本人看来，现在的中国和当时日本很相似!上世纪80年代，日本曾经有一段泡沫繁荣期。股市和楼市双双暴涨，无数日本国民席卷其中。当时日本人坚信两个神话：土地不会贬值，东京房价不会下跌。他们认为，中国房地产估值目前全球最高，悉尼和墨尔本房地产估值为收入的10-11倍，这是发达国家的高点。已经算很糟糕了，中国房价却是主要城市收入的28-35倍，这种情况绝不是当地人的钱，而是富人与外国买家投入的资金。【本文由“马跃成账号”发布，2018年07月31日】

（来源：作者新浪博客）