海南自贸港落地：正式与房地产“决裂”!

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　　海南自贸港终落地!

　　传闻已久的海南建设全岛自贸区、建设自由贸易港终于落地：

　　4月13日下午，习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。这是党中央着眼于国际国内发展大局，深入研究、统筹考虑、科学谋划作出的重大决策，是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。

　　这是高层在明确提出上海要设立自由贸易港区之后，第二个提出建设自由贸易港的地区。海南在建省、建立经济特区30周年，迎来最大利好!

　　在这之前，海南已经有多项自由贸易的利好落地：

　　4月8日，国务院网站发布一个决定，在海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区暂停实施《医疗器械监督管理条例》第十一条第二款的规定，对先行区内医疗机构临床急需且在我国尚无同品种产品获准注册的医疗器械，由海南省人民政府实施进口批准，在指定医疗机构使用。

　　翻译过来，意思是海南可以直接进口国内没有的医疗器械，而除海南之外其他区域需要国务院审批过后才有资格，相当于给了海南划了一个特权。

　　中国(海南)改革发展研究院院长迟福林：

　　海南在医疗健康领域，在旅游项下，会实行自由贸易政策，它会全面放开。例如，为旅游业发展所需原材料的进口实行零关税;建筑配套的用品、设备的进口实行零关税;对大型旅游设施必备的基建设备、会议设备、电气设备进口时在核定总量前提下免征关税。

　　甚至，连传闻中的“马彩”都有了落地的苗头：

　　海南省文化广电出版体育局在对海南省马术协会明确表示，关于利用项目发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票一事，建议你们科学规划，在完成速度竞技赛马场、马球场、马术场等配套设施建设，并建立常态化的运营模式后，再与我厅共同研究赛事与体育彩票嫁接等事宜。

　　这一切，都在指向一个更开放的海南，一个有着对标新加坡和香港雄心的海南，一个把国际旅游岛、“自由贸易港”视为终极目标的海南。

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　　为什么是海南?

　　自由贸易港，是设在一国(地区)境内关外、货物资金人员进出自由、绝大多数商品免征关税的特定区域，是目前全球开放水平最高的特殊经济功能区。香港、新加坡、鹿特丹、迪拜都是比较典型的自由港。

　　自 1547 年意大利建立世界上第一个自由港以来，全球自由贸易区发展迅速，业务领域也由对外贸易为主，衍生出加工业和仓储、物流、金融及旅游等其他服务产业。

　　从香港和新加坡经验看，自由贸易港最基本的功能，是要实现贸易自由。通过离岸贸易和转口贸易，在生产国和消费国之间建立第三方的角色，并借用第三方的土地完成加工制造存储销售运输等行为。

　　而在监管方式上，实行“一线放开，二线管住”，也就是“海关后撤”到二线，自由港内部成为“境内关外”。

　　这也是自由贸易港和自贸区、保税区的最大区别。

　　2013年，中国首次设立上海自贸区，随后的5年时间，自贸区在中国内地普遍推广，探索“准入前国民待遇+负面清单”新模式的使命基本完成。

　　而要实现更大力度的改革开放，自贸区所能承载的资源还是有限，一个范围更大、开放力度更大的区域是必须的，于是，在十九大报告中提出了“探索建设自由贸易港”，这也是中国首次提出自贸港的概念。

　　于是，一直作为领头羊的上海，于2017年11月6日公布了自由贸易港的方案细则，打响自贸港发展“第一枪”。而包括浙江、福建、辽宁、天津等在内的省市，也都纷纷提出申报建设自由贸易港。

　　而海南，无疑是建设自由贸易港的最佳目标之一。

　　为什么是海南?

　　首先，区位因素占优。海南作为最接近东南亚各国的省份之一，以自贸港连接东南亚国家，是其重要布局之一，也是海上丝绸之路的战略性支点。

　　在中美正在贸易战的背景下，中国与东盟的贸易额一直保持较高的增速，两者之间的贸易额占世界贸易的13%，涵盖11个国家、19亿人口，市场空间巨大。而海南自由贸易港的建立，将更加巩固这一优势。

　　其次，海南“孤岛”区位更适合建设试验区。

　　自由贸易港，不止是贸易政策的开放，金融开放将是重中之重。目前世界上的离岸金融中心，都与海南有着同样的“孤岛”区位，只要政策允许，海南也可借新一轮金融开放，尝试建设离岸金融中心。

　　与大陆的区位隔离，也天然的让海南拥有建设大规模开放试验区的土壤。北有雄安新区的改革试验田，南有海南的自由贸易港最大开放试验区，二者将承担起新一轮改革开放的重任。

　　因此，海南的未来，不仅仅是国际旅游岛，借此轮政策优势，更可能成为中国的开放试验田、最大的开放前沿阵地。

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　　海南这三十年

　　海南目前的经济实力，能否承担如此重任呢?

　　1988年，海南从广东的一个行政区，正式被国家升格为海南省，并成为中国最大的经济特区。

　　建省后海南省经济发展迅速，1988-2017年海南GDP 实际增长了20倍以上，2017年城镇化率和第三产业比重都已经超过了50%，地方公共财政收入超过650 亿，发展成绩非常显著。

　　但即便如此，海南整体的经济体量只比青海、西藏、宁夏高，与东部发达省份的差距越拉越大。同是经济特区的深圳，早已跻身一线城市，而厦门、珠海和汕头也明显要好于海南。

　　问题的根源在于海南的制造业不发达。

　　改开以来，中国经济高速增长的核心推动力是制造业。特别是加入WTO以来，制造业飞速膨胀使我国已经成为世界工厂和全球第二大经济体，其余四个特区的发展也得益于此。

　　而海南由于人口较少，并没能建立起完备的工业基础，农业和旅游业(以及一段时间的房地产)成为支撑海南的两大支柱。一二产业分别占比22%左右，第三产业占比超54%，这与中国多数省份、城市快速崛起时的产业结构太不一样。

　　而作为岛屿经济的重要来源，海南的港口众多，但目前规模还有待提升。2016年，海南省货物吞吐量达到 16390万吨，在国内只能排到20名以外。而海南的港口运输集中度很高，99%左右的货物运输都是依靠四大港口，尤其是海口港吞吐量占全省的50%以上。

　　因此，旅游业依旧是海南最大的优势。海南省春节接待游客人数从2014年的393.65万人次递增至2018年春节2月的908.23万人次，人数增长2.3倍，增长态势明显。

　　在未来，海南已提出12大重点发展产业，来带动经济发展。细看来，与自由贸易港的内在要求基本一致：

　　在12大产业中，旅游、金融、医疗健康、物流都将成为开放最为集中的领域。

　　值得注意的是，2016年，海南房地产业对经济的贡献率达到16.1%，甚至超过了旅游业。而在一个更加开放的海南未来中，房地产又该如何发展呢?

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　　与房产“正式决裂”

　　中国40年改开史上，唯一一次房地产泡沫破灭，便发生在海南，至今仍令人心有余悸。

　　刚建立特区的海南，引来无数人登岛淘金，房地产行业可以用“轰轰烈烈”来形容。据统计，海南1989年房地产投资仅为3.2亿元，而1990-1993年间，房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%，最高年投资额达93亿元。

　　随之而来的是海南房价的暴涨。1988年，海南商品房平均价格为1350元/平，到了1993年达到7500元/平的顶峰。

　　1998年，央行宣布关闭海南发展银行，泡沫最终破灭。从1999年开始，海南用了七年时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月，海南处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。

　　但不宽裕的财政(大约50%左右的支出来源于中央财政转移)、变形的产业结构，以及国家金融周期、房地产周期等原因，导致泡沫之后的海南，依旧对房地产行业有着较高的依赖。

　　但进入“房住不炒”新时代后，国家去杠杆、严调控的背景下，海南的房地产形势也在起变化：

　　2016年2月26日，海南省政府发布相关文件，对住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅用地审批和新建商品住宅项目规划报建审批。

　　2017年4月14日，暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅，暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

　　2017年9月22日，除国家和省重大基础设施建设、重大民生项目和重点海域生态修复治理项目外，严禁围填海。

　　2017年9月29日，全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。

　　2018年3月31日，非海南省户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明，并永久停止四个中部生态核心区市县(五指山、保亭、琼中、白沙)开发新建外销房地产项目，被业内称为“史上最严楼市调控政策”。

　　总之，海南俨然一副“跟房地产彻底决裂”的样子。

　　可以想象，在改开40周年、建省30周年、中美贸易战、新一轮改革开放交错的时间节点，面对如此的政策利好，海南再不把态度放的明确点，改变依托房地产增长的经济模式，那么产业结构调整、开放的自由贸易港，更无从谈起。

　　因此，未来的海南岛，以全岛自贸区、建设自贸港为契机，将迎来一个崭新的起点。“改革开放的重要窗口、改革开放的试验平台、改革开放的开拓者、改革开放的实干家”将成为海南的基本定位。

　　海南依赖房地产的历史将一去不返。一个流动速度奇慢、几近冰冻的房产市场，可能以后连“发车”的机会都没有了。

来源：米筐投资(mikuangtouzi)作者：老船长